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Cos’è l’affitto a riscatto (rent to buy) e come funziona?
Quando al momento non si hanno i soldi per poter comprare una casa, ma si ha la certezza (o la speranza) di ottenerli nel giro di qualche anno, può essere conveniente per un acquirente utilizzare la formula dell’affitto a riscatto o rent to buy.
Questa pratica disciplinata dall’art. 23 del Decreto Legge 133 del 12 Settembre 2014, consiste in un atto notarile in cui si prevede a determinati patti e condizioni di prendere possesso di una casa che entro un massimo di 10 anni si dovrà decidere se comprare o meno.
Nel frattempo si pagherà un canone mensile dove una parte sarà imputata ad acconto sul prezzo finale e una parte al classico canone di locazione.
Il periodo di durata, l’entità dei due tipi di pagamento mensili, l’ammontare del saldo prezzo alla scadenza, e quant’altro sono tutti aspetti lasciati dal legislatore all’accordo tra le parti.
Così come è lasciato all’accordo tra le parti decidere cosa succederà alla parte pagata in acconto prezzo se il promesso acquirente dovesse decidere di non comprare più (viene restituita, viene persa?)
Quello che è importante sottolineare è che questo accordo:
- deve essere fatto con atto notarile,
- che una parte dell’importo mensile deve essere imputato a canone di locazione puro,
- che non c’è l’obbligo di acquisto alla fine del periodo previsto
- che in caso di mancato pagamento di una mensilità, non si applicano le leggi per i contratti di locazione
Perché e quando ricorrere a questo tipo di contratto
La parte acquirente potrebbe avere interesse a ricorrervi perché, come detto all’inizio, magari non si hanno subito i fondi necessari per il saldo prezzo immediato, né si ha la possibilità di ottenerli da una banca, ma si pensa di poterli ottenere entro un determinato periodo.
La parte venditrice invece perché magari ha difficoltà a trovare un acquirente alla cifra richiesta e allora tanto vale cominciare a incassare qualcosa.
Con tutti gli immobili ancora invenduti allora perché questa formula non viene utilizzata più spesso?
Principalmente perché chi vende vuole quasi sempre incassare tutta la cifra il prima possibile.
In più darebbe comunque il possesso del suo immobile senza la garanzia che esso gli verrà comprato alla scadenza, con il rischio ulteriore che potrebbe anche tornagli indietro deteriorato con conseguente diminuzione di valore.
Inoltre i venditori non hanno nemmeno la tutela della legge sulle locazioni nel caso s’interrompessero i pagamenti mensili.
Gli acquirenti d’altronde non amano dover comunque perdere quella parte di canone mensile che verrà imputato a semplice locazione
Vito Desanguine
23 Aprile 2023
