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La differenza tra vani catastali e locali che può creare confusione negli annunci immobiliari
Devi sapere che i vani catastali e i locali (o vani, ma non intendendo quelli catastali) non sono la stessa cosa e questo è un aspetto che può creare confusione in chi deve creare un annuncio immobiliare e quindi di conseguenza in chi li leggerà.
Perché?
Perchè chi si trova a dover compilare un annuncio immobiliare, alla voce vani/locali potrebbe inserire erroneamente i vani catastali presenti nella visura catastale facendosi trarre in inganno dalla presenza della parola vani.
Perché mentre il VANO CATASTALE è una misura utilizzata dal catasto per farci pagare le imposte, sugli immobili residenziali che sono quelli appartenenti alla categoria A e la cui consistenza (dimensione) è ancora calcolata appunto in vani catastali, anche se già da un po’ vengono riportati in visura anche i m2,
il LOCALE (o vano, ma non catastale) secondo la definizione che ne dà il glossario dell’Agenzia delle Entrate edito in collaborazione con Tecnoborsa è: stanza, vano, ambiente di un edificio adibito ad una determinata funzione.
Quindi la prima è una misura utile all’Agenzia delle entrate per calcolare quante tasse farci pagare su di esso (Imposta di registro, Imu, Tari), mentre la seconda è un’indicazione utile per farci capire quanto l’immobile in questione possa essere funzionale alle nostre esigenze abitative.
Si potrebbe pensare che comunque alla fine le due misure possano coincidere, ma invece non è così infatti scendendo nel dettaglio delle differenze tra le due unità di misura c’è da sapere che:
Non tutti gli ambienti delle case concorrono nello stesso modo a formare un vano catastale, infatti la cucina ne vale sempre uno, mentre gli accessori diretti come i bagni, i ripostigli o i corridoi, ne valgono 1/3.
A seconda delle dimensioni in m2 poi, camere e soggiorno potrebbero valere anche più di un vano catastale perché esso ha una misura minima e una misura massima.
La somma dei vani ottenuti alla fine si arrotonda alla mezza unità. Ecco perché può essere che un immobile, ad esempio, abbia una consistenza (dimensione) di 4,5 vani catastali
Per cui una grande differenza tra il vano catastale è il locale è che il secondo è una misura intera e non frazionabile. Infatti si trovano i monolocali, i bilocali, i trilocali, i quadrilocali e così via, ma senza mezze misure.
Infatti in riferimento al calcolo dei vani catastali l’Art. 47 del DPR 1 dicembre 1949, n. 1142 ci dice che:
“Si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie massima stessa”.
L’altra differenza è che la “determinata funzione” dei locali citata nella definizione di TECNOBORSA non è quella che espletano i locali accessori (ingressi, corridoi, disimpegni, bagni o ripostigli), ma quella che fungono i locali principali (camere da letto, studi, cucine, soggiorni, salotti, tinelli).
Ecco che per esempio una casa con un grande ingresso, due corridoi, due bagni, due camere matrimoniali, grande soggiorno e cucina abitabile, risulterebbe essere un quadrilocale per la funzionalità dei suoi vani principali, ma probabilmente un 5,5 vani catastali per le sue dimensioni complessive comprendenti anche i vani accessori.
Il ragionamento sulla determinata funzione dei locali mi dà lo spunto per evidenziare quindi come ci possano essere appartamenti che pur essendo di 70 mq risultino essere dei bilocali, e appartamenti di 60 mq che invece risultino essere trilocali.
Questo perché i primi hanno solo due vani principali pur grandi (camera matrimoniale e soggiorno con angolo cottura) mentre i secondi hanno ambienti meno grandi ma che svolgono maggiori funzioni (due camere, soggiorno e angolo cottura).
Un’altra variabile che voglio evidenziare è che a seconda degli usi locali o del portale immobiliare utilizzato potrebbe cambiare come viene considerata la cucina. Perché c’è chi la considera comunque un locale a prescindere dalle dimensioni e chi non lo considera affatto nel computo dei locali.
Ecco allora che un appartamento con due camere, soggiorno, cucina e bagno per alcuni è un quadrilocale, mentre per altri potrebbe essere considerato un trilocale.
In conclusione quindi il consiglio che do ai proprietari è che, quando s’inserirsce l’annuncio di un immobile in un portale immobiliare non inseriscano mai i vani catastali, ma il numero dei locali (vani principali), magari tenendo presente gli usi della zona a cui si rivolgono, mentre quello che do agli acquirenti è di incrociare le informazioni presenti nell’annuncio, perché se c’è scritto per esempio “vendesi quadrilocale di 60 mq” beh...non aspettatevi camere molto grandi.
Misure Minime e massime dei vani catastali della provincia di Massa-Carrara aggiornati al 2020
Vito Desanguine
24 Luglio 2022
