Cosa valuta veramente una banca prima di concedere il mutuo

• 04 Jul 2021
• Mutui e Finanziamenti

E’ molto frequente la situazione in cui chi vuole comprare casa cominci a cercarla senza sapere se e quanti soldi la banca sarà disposta finanziare veramente con un mutuo rischiando così di

perdere tempo ed energie fisiche e mentali nel valutare case che poi alla fine si scoprirà non potersi permettere.

Questo può succedere perché non si conosce come veniamo giudicati dalle banche e si sopravvaluta quello che esse saranno disposte a concederci pensando che l’ipoteca che verrà iscritta sulla casa che intendiamo acquistare sia per loro garanzia sufficiente.

Non è così e vedremo dopo perché, nel frattempo vediamo subito quali sono invece i parametri principali che una banca prende in considerazione per concedere un mutuo.

1) STABILITÀ LAVORATIVA

Partiamo da un presupposto, un mutuo è un impegno a pagare periodicamente una somma alla banca per molti anni.

Per cui le Banche cercano prima di tutto persone che abbiano una lavoro stabile, poco rischioso e non soggetto a fluttuazioni importanti di redditività.

In pratica il soggetto ideale è un impiegato statale, seguito dai pensionati.

Continuando in giù nella scala dei valori, ci sono poi i dipendenti a tempo indeterminato di aziende conosciute per la loro stabilità.

Capite bene con queste premesse che i precari non sono ben visti.

E le partite IVA? Anche peggio, perché oltre che lavori sempre molto incerti nell’entità annuale del fatturato, sono anche soggetti che potrebbero fallire.

Tutto questo si ripercuote poi sul tasso d’interesse, perché maggiore è il rischio, maggiore è il tasso.

2) SOSTENIBILITÀ DELLA RATA

Al di là del tipo di lavoro e dell’entità della busta paga o del reddito, le banche concedono mutui con una rata di rimborso che non ne ecceda il 30/35% perché se no, con una rata maggiore statisticamente le probabilità di non riuscire a pagarla aumenterebbero significativamente non rimanendo abbastanza denaro per far fronte alle esigenze della vita quotidiana.

3) PAGARE CON SOLDI PROPRI ALMENO IL 20% DEL COSTO DELLA CASA

Questo aspetto nasce con il ragionamento da parte della banca che se non si è stati capaci di mettere da parte un importo significativo, vuol dire che siamo di fronte a soggetti a risparmio zero ossia a persone che indipendentemente dal reddito tendono a spendere tutto e che quindi possono essere un rischio da finanziare perché potrebbero non essere in grado di rimborsare la rata del mutuo per le loro cattive abitudini.

4) AVERE GIÀ IN ESSERE ALTRI FINANZIAMENTI (PER ESEMPIO PER L’ACQUISTO DI UN AUTO)

Sempre per il concetto di avere una rata sostenibile se il richiedente un mutuo paga già altri finanziamenti, questo non deporrà a suo favore per il buon fine della pratica.

Avendo in mente queste premesse e ribadendo che maggiore è il rischio per la banca, maggiore è il tasso che verrà da lei richiesto, parliamo ora delle cose che si possono fare per andare oltre questi limiti

A) RICHIEDERE MENO DEL 50% DEL VALORE DELLA CASA DA ACQUISTARE

Contrariamente a quello che si pensa, le banche non hanno interesse a prendersi la casa con l’ipoteca, perché sanno che riusciranno a realizzare meno del 50% del suo valore vendendola all’asta, ecco perché finanziare una casa per meno del 50% del suo valore è per loro un rischio minore che può far decidere di finanziare lo stesso un soggetto con un lavoro meno stabile di quelli indicati prima.

B) AGGIUNGERE UN FIDEIUSSORE

Se non si ha un lavoro stabile o non si hanno soldi da parte e si deve chiedere un mutuo maggiore dell’80% può essere d’aiuto far dare garanzie personali alla banca da un'altra persona (un genitore, un parente, un amico) che abbia una situazione reddituale o patrimoniale gradita all’istituto.

Garanzie personali però, vuol dire che la persona in questione garantirà il pagamento della rata del mutuo con tutti i suoi beni personali, quindi sia reddituali che patrimoniali.

C) ESTINGUERE ALTRI FINANZIAMENTI IN ESSERE

Dopo aver letto il punto 2 e il punto 4 il motivo è facilmente intuibile. Per far capire meglio l'importanza di questo punto vi racconto un caso successomi pochi giorni fa con un cliente. Costui ha in essere un finanziamento per l'acquisto dell'auto di ancora tre anni per 400 euro al mese  per un totale di circa 15.000 euro. Ebbene se estinguesse questo finanziamento la banca gli concederebbe un mutuo di 240.000 euro, altrimenti solo di € 170.000. Una bella differenza direi.

Nel prossimo articolo parlerò di come e perché sapere o non sapere l’entità del mutuo che si potrà ottenere possa influenzare positivamente o negativamente una trattativa di compravendita immobiliare

Vito Desanguine

04 Luglio 2021