english
Errore n° 2 dei venditori - Non conoscere la situazione urbanistica/catastale dell’immobile
Trovare un acquirente nel mercato odierno dove l’offerta è maggiore della domanda è una ricerca lunga, mediamente ci vogliono 6/8 mesi.
Quando finalmente lo si trova però capita più spesso di quanto non si pensi che questi abbia fretta di prendere possesso della casa per i più svariati motivi (un trasferimento, l’arrivo di un figlio, la necessità di ricomprare per non perdere i benefici fiscali prima casa dell’immobile già venduto, la necessità di fare lavori di ristrutturazione, ecc.) e che quindi per lui tempi di compravendita brevi siano fondamentali per la conclusione dell’acquisto.
E’ a questo punto che molti proprietari scoprono amaramente che ci sono difformità urbanistiche e/o catastali che invece impediscono la vendita in tempi brevi, rischiando di farla saltare dopo averla così faticosamente conquistata.
In aggiunta si rischia anche di subire una causa per danni nel caso la problematica sia stata scoperta solo dopo essersi già impegnati in forma scritta a vendere l’immobile, appunto in tempi brevi, perché in buona fede lo si riteneva privo di difformità, vizi e difetti.
Ma cosa sono queste difformità, perché impediscono la vendita e cosa si può fare per prevenire questa spiacevole situazione?
Intanto, dando per scontato che la casa sia stata costruita grazie alle autorizzazioni vigenti all’epoca come la Licenza Edilizia o la successiva Concessione edilizia o il più recente Permesso di Costruire o anche niente (ma solo per edifici costruiti prima del 1967 in zone in cui non era necessaria la Licenza Edilizia), voglio parlare dei casi più frequenti, quelli in cui sono state apportate modifiche successive alla casa rispetto ai progetti originali con cui si era ottenuta l’autorizzazione a costruire iniziale.
Queste modifiche possono essere di due tipi:
potevano essere autorizzate, ma semplicemente non sono state comunicate agli uffici competenti (per pigrizia, per non conoscenza, per risparmiare i costi del professionista ecc….). Per queste bisognerà fare una sanatoria.
non potevano essere autorizzate ed è il motivo per cui non sono state comunicate. Per queste è necessario un condono, che però non viene più fatto dal 2003, per cui se non si è avviata la pratica negli anni in cui era possibile, abbiamo un problema e forse non risolvibile, bisogna valutarlo con un professionista (geometra, architetto, ingegnere).
Ora poiché la legge pretende che lo stato di fatto degli immobili al momento della vendita corrisponda sia ai progetti depositati in comune e presenti presso la conservatoria dei registri immobiliari (conformità urbanistica), sia alla planimetria depositata al catasto (conformità catastale che riguarda anche l’aggiornamento dei proprietari), è chiaro che se si rientra in uno dei due casi suddetti ci saranno delle difficoltà a vendere in tempi brevi, specialmente se si rientra nel secondo caso.
Per cui se una casa ha, per esempio, un bagno al posto del ripostiglio previsto non la si potrà vendere finché non sarà stata sanata presso i competenti uffici del comune e inserita nella planimetria catastale. Se invece abbiamo una veranda abusiva che non ha usufruito di un condono, abbiamo una situazione ancora più complicata da risolvere (a meno che non si decida di smantellarla ripristinando lo stato dei luoghi iniziale).
Purtroppo fare una sanatoria (sempre ammesso che si possa fare) a seconda della sua complessità e del comune interessato può richiedere anche diversi mesi ( oltre che diversi soldi), motivo sufficiente per far saltare diverse compravendite.
Risulta evidente che se queste problematiche fossero state affrontate prima della messa in vendita dell’immobile o quanto meno durante i primi mesi di ricerca di un acquirente, la trattativa si sarebbe conclusa in maniera positiva.
Inoltre quando una vendita salta per problemi di questo tipo si potrebbero creare pettegolezzi intorno all’immobile che influirebbero in maniera negativa nella ricerca di ulteriori acquirenti.
C’è da dire però che, purtroppo, spesso chi vende lo fa per una scarsa disponibilità di denaro liquido, per cui fare una sanatoria preventiva, senza avere ancora un acquirente che ci abbia già anticipato del denaro con la caparra, può essere complicato.
E’ comprensibile.
Allora il consiglio che mi sento di dare è quanto meno di controllare la situazione tramite un professionista (geometra, architetto o ingegnere), in maniera tale da sapere con certezza se la casa è vendibile da subito o lo sarà dopo una sanatoria.
In questo modo spendendo poche centinaia di euro (per i controlli), sapremo se potremo vendere subito la casa o se dovremo aspettare i tempi necessari a sanarla (con costi ulteriori a quel punto da quantificare).
Questo ci permetterà nel primo caso di venderla velocemente senza aspettare verifiche già fatte e nel secondo caso ci eviterà di promettere la vendita a chi non ha la possibilità di aspettare i tempi della sanatoria, scongiurando il rischio che ci chieda i danni per inadempimento dei tempi pattuiti.
Vito Desanguine
27 Dicembre 2020
